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Questions et réponses

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Qu’est-ce qu’un état des lieux locatif ?

Dans la pratique, un état des lieux est un constat écrit de la condition actuelle d’un bien immobilier au début de la période de location. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. Quand il s’agit d’un bail d’un an, l’état des lieux doit être réalisé dans les 15 jours après l’entrée des lieux.

Quelle est la différence entre l’état des lieux et la comparaison des lieux ?

L’état des lieux est la description du bien au début de la période de location. La comparaison des lieux se fait à la fin du bail et décrit les différences entre ces deux instants. Sur la base de ces différences, les dégâts locatifs éventuels sont constatés et si possible budgétés, afin de conclure le dossier de location. Dans la pratique, on parle de “l’état des lieux de sortie”.

Quel est le but d’un état des lieux?

L’état des lieux est une description détaillée de l’état du bien loué au début du bail. Le locataire doit retourner le bien dans le même état à la fin du bail, à l’exception de l’usure normale ou de la force majeure. Ainsi, l’état des lieux est la base idéale pour faire cette comparaison et pour éviter beaucoup de discussions.

Quelles sont les exigences légales pour un état des lieux ?

Bruxelles, la Frandre et la Wallonie ont chacun leur législation spécifique sur la location et donc également sur l’état des lieux. Les principes de base sont largement pareils.
En ce qui concerne l’état des lieux d’entrée, les règles sont comme suit.

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Ceci implique que s’il n’y a pas d’état des lieux valable à l’entrée, il est prèsque impossible de prouver des dégâts locatifs à la fin du bail. Le rapport doit mentionner suffisamment de détails : il doit contenir une description et une évaluation textuelle et détaillée de toutes les pièces et de tous les éléments loués. Une clause comme « les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et est bien entretenu » n’est donc pas valable.
A part ceci, l’état des lieux doit être contradictoire et donc signé par toutes les parties concernées. Idéalement, le locataire et le bailleur sont présents ou leurs représentants, pendant la saisie. Souvent, lors de l’état des lieux d’entrée, on prévoit une période de 10 à 15 jours pendant laquelle le locataire peut rapporter, par exemple, des problèmes qui n’étaient pas constatés lors de la saisie. Ces remarques doivent néanmoins être confirmées ou acceptées par le bailleur.
La législation stipule également que l’état des lieux doit être dressé à coûts partagés. Le locataire et le bailleur payent chacun la moitié. Et l’état des lieux doit être enregistré.

L’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire, mais le bailleur ou le locataire peuvent le requérir. Dans la pratique, l’état des lieux de sortie sera pratiquement toujours nécessaire, afin de terminer le bail correctement.

Faut-il enregistrer l’état des lieux?

Oui, l’état des lieux doit être joint au contrat de location et enregistré.

Un bon état des lieux, favorise-t-il le locataire ou le bailleur?

Un état des lieux qualitatif est dans l’intérêt de tout le monde. Si tous les détails du bien sont décrits à l’entrée du bail, il est possible de constater objectivement si finalement il y a des dégâts ou non. Il est clair que de cette façon on évite beaucoup de discussions et de problèmes.
Il est dans l’intérêt du locataire de faire constater les dégâts existants à l’entrée. Sinon, vous ne pourrez pas prouver que vous n’êtes pas responsable de ces dégâts à la sortie.
L’état des lieux est également important pour le bailleur, étant donné que la comparaison entre la situation au début et à la fin du bail sera claire et objective. Si jamais il faut comparaitre devant le juge de paix, celui-ci exigera toujours un état des lieux détaillé.

Qui peut faire un état des lieux?

Il n’y a pas de normes légales sur qui peut réaliser un état des lieux. Le locataire et le bailleur pourraient le faire eux-mêmes. Mais étant donné que c’est un document avec une valeur juridique très importante, il est préférable de confier cette tâche à quelqu’un qui a une expérience professionnelle dans ce domaine. Il vaut mieux faire appel à un expert. Celui-ci est indépendant et objectif. Cette approche professionnelle a un prix, mais sa valeur dépassera largement les pertes lorsque l’état des lieux ne sera pas réalisé comme il se doit. Aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.

Quels types de saisie y-a-t’il?

Tout le monde connait la saisie lors de l’entrée et la sortie du bail.
Il y a également :

  • Initialisation : un état des lieux est fait avant que le bien soit loué. Le résultat peut être, par exemple, une liste de suggestions pour le bailleur en termes de conformité. Cette initialisation sera la base pour l’état des lieux d’entrée.
  • Contrôle intermédiaire : un contrôle intermédiaire peut être réalisé, avant l’état des lieux de sortie. Le résultat peut être une liste de recommandations au locataire, avec des réparations à faire pour rendre le bien dans un état correct à la fin du bail.
  • Contrôle de rénovation : quand il y a des changements importants au bien, il est important de les enregistrer dans un état des lieux supplémentaire, par exemple quand le bailleur fait installer une nouvelle cuisine.

Comment se déroule l’état des lieux concrètement ?

L’expert de CheckNet prévoit un rendez-vous et visite le bien. Il utilise une application spécialisée pour tablette. Lors d’une saisie d’entrée, il décrit le bien et fait une évaluation de toutes les pièces et de tous les éléments. Le cas échéant, des constats sont notés. Par exemple, des dégâts existants ou une suggestion pour le bailleur. L’expert prend des photos et éventuellement fait des croquis.
Lors d’un état des lieux de sortie, l’expert prend uniquement note des constats. Avec l’application utilisée, notre expert peut toujours baser sa saisie sur la précédente. Ce qui lui permet de gagner beaucoup de temps et de toujours avoir une comparaison pratique et objective.
Si toutes les parties sont d’accord avec les descriptions et les constats, ils peuvent signer sur place, sur la tablette. Ils recevront dans les plus brefs délais les rapports détaillés sous format PDF par mail. Si la saisie n’a pas été signée, il est également possible de les imprimer.

Comment les dégâts sont-ils budgétés ?

D’abord, l’expert détermine de façon objective quels constats peuvent être considérés comme dégâts locatifs ou non. Nos experts disposent de tableaux de tarifs élaborés avec les frais de réparation pour les dégâts locatifs courants. Bien sûr, ils tiennent compte de la vétusté. Dans beaucoup de cas, les parties se mettent d’accord sur place.

Faut-il prendre des photos ?

Oui. Des photos ne suffisent pas pour obtenir un état des lieux juridiquement valable; étant donné qu’il faut une description textuelle détaillée. Sans cette description, les photos n’ont en principe pas de valeur juridique. Mais elles sont très pratiques comme complément à cette description. Elles facilitent la comparaison et la rendent plus objective.

Puis-je consulter un exemple d’état des lieux de CheckNet ?

Bien sûr. Dans le rapport d’un état des lieux d’entrée, vous trouverez tous les détails. Lors d’une sortie, le rapport montre uniquement les constats. Si vous voulez un rapport avec tous les détails, demandez-le, sans surplus. Ici, vous pouvez consulter un exemple de rapport d’état des lieux d’entrée.

Comment nous envoyer votre demande d’avenant?

Vous pouvez télécharger le document avec les astuces et directives pour demander un avenant ici.