FAQ
first
Wat is een plaatsbeschrijving bij huur?
De plaatsbeschrijving is in de praktijk een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van een huurpand bij de aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om tegensprekelijk en voor gezamenlijke rekening een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat het pand onbewoond is, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. Bij huurovereenkomsten van 1 jaar kan dit tot 15 dagen na de intrede.
Wat is het verschil tussen een plaatsbeschrijving en een plaatsvergelijking?
Technisch gesproken is de plaatsbeschrijving de opname van het pand bij de aanvang van de huurovereenkomst. De plaatsvergelijking gebeurt bij het einde van de huurperiode en beschrijft de verschillen tussen beide momenten. Op basis van deze verschillen wordt de eventuele huurschade vastgesteld en indien mogeIijk ook becijferd, zodat het volledige huurdossier kan afgerond worden. In de praktijk wordt er ook gesproken over een “plaatsbeschrijving bij uittrede”.
Wat is het doel van een plaatsbeschrijving?
De plaatsbeschrijving legt de toestand van het verhuurde pand vast bij de aanvang van de huur. De huurder dient het pand in dezelfde toestand op te leveren bij het einde van de huur, uitzondering gemaakt van normale sleet of overmacht. Het is dan ook de ideale basis om die vergelijking te maken en vermijdt heel wat discussies.
Aan welke wettelijke eisen moet een plaatsbeschrijving voldoen?
Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben elk een specifieke wetgeving rond huur en dus ook rond de plaatsbeschrijving. De basisprincipes zijn echter grotendeels gelijk.
Wat de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur betreft, zijn dit de regels.
De plaatsbeschrijving bij intrede is verplicht. Dit betekent dat wanneer er geen geldige plaatsbeschrijving opgesteld wordt, het quasi onmogelijk wordt om huurschade aan te tonen bij het einde van de huurovereenkomst. Het rapport dient ook omstandig te zijn. Dit betekent dat het een woordelijke en gedetailleerde beschrijving en evaluatie moet zijn van alle ruimtes en elementen die verhuurd worden. Vage omschrijvingen als “het pand bevindt zich in goede staat van verhuur” hebben dus geen enkele waarde.
Daarnaast moet de opmaak tegensprekelijk gebeuren en dus ondertekend zijn door alle betrokken partijen. Idealiter zijn de huurder en de verhuurder of de door hun gemachtigde vertegenwoordiger dus aanwezig bij de opname. Meestal wordt bij de intrede ook een periode van 10 à 15 dagen voorzien waarin de huurder bijvoorbeeld niet opgemerkte gebreken nog kan melden. Deze dienen dan wel expliciet door de verhuurder aanvaard te worden.
De wetgeving bepaalt ook dat de plaatsbeschrijving voor gemeenschappelijke rekening gebeurt. Huurder en verhuurder betalen dus elk de helft. De plaatsbeschrijving dient ook geregistreerd te worden.
De plaatsbeschrijving bij uittrede is niet verplicht, maar kan geëist worden door huurder of verhuurder. In de praktijk is die natuurlijk quasi altijd nodig, zodat de huur op een correcte manier kan afgesloten worden.
Moet de plaatsbeschrijving geregistreerd worden?
Ja, de plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient ook geregistreerd te worden.
Is een goede plaatsbeschrijving in het voordeel van de huurder of van de verhuurder?
Een kwalitatieve plaatsbeschrijving is in ieders belang. Als alle details van het pand beschreven worden bij de aanvang van de huurperiode, kan objectief en snel vastgesteld worden of er bij het einde van de overeenkomst huurschade is. Zo worden heel wat discussies en problemen vermeden.
Als huurder heb je er belang bij dat reeds aanwezige schade of tekortkomingen duidelijk vermeld worden bij de intrede. Zoniet zal je niet kunnen aantonen dat die schade niet door jou werd veroorzaakt tijdens je huur.
De verhuurder wint ook bij een kwalitatieve plaatsbeschrijving, want die maakt de vergelijking tussen begin en einde van de huurperiode duidelijk en objectief. Als het in het slechtste geval tot een rechtzaak komt, zal de vrederechter altijd een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede willen kunnen inkijken.
Wie mag een plaatsbeschrijving opstellen?
Er zijn geen wettelijk normen over wie een plaatsbeschrijving mag opstellen. Dit mag bv gebeuren door de huurder en de verhuurder zelf. Gezien het grote juridische belang van dit document, wordt dit echter beter overgelaten aan iemand met professionele ervaring terzake. Je kan dus beter een beroep doen op een expert. Deze expert is onafhankelijk van de betrokken partijen en respecteert dus ook de objectiviteit. Een professionele aanpak heeft zijn prijs, maar zijn waarde overstijgt moeiteloos de verliezen die er kunnen zijn als je plaatsbeschrijving niet goed is gebeurd. Zowel voor huurder al verhuurder.
Welke soorten opnames zijn er?
Iedereen kent wel de opname bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.
Daarnaast zijn er ook:
- Initialisatie : er wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt vóór het pand effectief verhuurd is. Deze kan dan bv resulteren in een aantal suggesties voor de eigenaar inzake woonconformiteit. Deze initialisatie vormt ook de basis van de plaatsbeschrijving bij intrede.
- Check-up : vóór de plaatsvergelijking bij uittrede gebeurt soms een tussentijdse controle. De huurder kan dan bv aanbevelingen krijgen over een aantal kleine herstellingen die hij kan doen om het pand correct op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.
- Renovatie-check : wanneer er belangrijke wijzigingen gebeuren aan het pand, is het aangeraden om deze ook te laten beschrijven, bv wanneer de keuken of de badkamer vernieuwd wordt.
Hoe wordt een plaatsbeschrijving opgemaakt?
De CheckNet expert komt op afspraak langs. Hij gebruikt een gespecialiseerde tablet-app voor de opname. Bij een intredende plaatsbeschrijving worden alle ruimtes en elementen tot in detail bekeken, beschreven en geëvalueerd. Indien nodig worden vaststellingen genoteerd. Dit kan bv reeds bestaande schade zijn of een suggestie aan de eigenaar. Er worden steeds voldoende foto’s genomen en eventueel ook schetsen gemaakt.
Bij een plaatsvergelijking bij uittrede worden enkel de vaststellingen genoteerd en gedocumenteerd.
De gebruikte app stelt onze experten in staat om de volgende opname steeds te baseren op de voorgaande. Zo wordt de vergelijking handig en objectief en wordt er heel wat tijd gewonnen.
Indien alle partijen akkoord gaan met de beschrijving en de vaststellingen, kunnen ze ter plaatse op de tablet handtekenen en ontvangen ze meestal de dag zelf nog het uitgebreide rapport in PDF-formaat per mail. Ook als de rapporten niet gehandtekend werden, kan afdrukken uiteraard nog altijd.
Hoe wordt eventuele schade becijferd?
Eerst wordt objectief bekeken welke vaststellingen als huurschade kunnen worden beschouwd en welke niet.
Onze experten beschikken over uitgebreide tabellen met de herstelkosten van courante huurschade en houden uiteraard ook rekening met de vetusteit. In veel gevallen kan er dus ter plaatse tot een akkoord worden gekomen.
Heeft het zin foto’s te nemen?
Jazeker. Foto’s zijn op zich niet voldoende. Er dient immers een omstandige woordelijke te worden. Zonder die beschrijving hebben foto’s in principe geen juridische waarde. Als aanvulling op zo’n beschrijving zijn ze zeker handig en maken ze bv een vergelijking veel objectiever en makkelijker.
Hoe ziet een CheckNet plaatsbeschrijving eruit?
In een plaatsbeschrijving bij intrede vind je alle details terug. In het geval van een uittrede worden standaard enkel de vaststellingen getoond. Een volledig gedetailleerd verslag kan uiteraard ook, zonder meerprijs.
Hoe een aanvraag voor addendum versturen?
Rapport te groot voor registratie: hoe verkleinen?
Als je het intrede-rapport wil registreren en het overschrijdt de maximale bestandsgrootte, dan kan je gratis online software gebruiken om het kleiner te maken. Een voorbeeld hiervan vind je hier.
Wat moet ik doen met meterovername-formulieren?
Als de meters voor elektriciteit, gas en water duidelijk geïdentificeerd zijn, neemt onze expert de meterstanden op. Die vind je dan in het rapport. Daarnaast kunnen ook de formulieren voor de meter-overname ter plaatse ingevuld worden. Er is één formulier voor de meters voor elektriciteit+gas en één voor de watermeter. Deze bezorgen we aan jou of aan je makelaar en je dient dan zelf je energie-leveranciers te contacteren. Wij sturen ze dus NIET naar je leveranciers. De energieleveranciers verwerken in principe enkel formulieren die ondertekend zijn door de overnemer EN de vertrekkende klant.
Controleer altijd de correctheid van de gegevens (meternummer, EAN-nummer en meterstanden). Een vergissing kan immers belangrijke gevolgen hebben voor je eindafrekening. CheckNet kan hiervoor niet verantwoordelijk gesteld worden.